A promessa de venda e de compra de um imóvel, é na maioria das vezes reduzida a escrito mediante a celebração de um contrato promessa de compra e venda.
aRTIGO Publicado NO Jornal Correio dos Açores
São inúmeras as razões que subjazem à sua outorga, desde a impossibilidade de formalização imediata da celebração da escritura definitiva de compra e venda à vontade das partes exararem nesse contrato a sua declaração negocial, atribuindo-lhe eficácia jurídica conforme o que ficar estipulado.
No contrato promessa de compra e venda deverá constar entre outros elementos: a identificação dos intervenientes e do imóvel, o preço da compra e o valor dado como sinal, a data de previsão para realização do contrato prometido, a licença de construção ou de habitação ou a sua dispensa por estar isento, se for o imóvel tiver sido construído antes de 1951 (embora exista orientação de algumas Câmaras Municipais que estendem esse prazo até 1961), a previsão de condições para o caso de a escritura não se realizar no prazo estabelecido e bem assim a previsão que o imóvel é vendido livre de quaisquer ónus ou encargos (será o caso se o imóvel estiver onerado com uma hipoteca deverá ser assegurado o seu cancelamento) e desembaraçado de pessoas e bens (no caso de o imóvel ter rendeiros). As assinaturas dos promitentes vendedores e compradores deverão ser reconhecidas notarialmente, embora seja prática comum as partes prescindirem expressamente desse reconhecimento.
Quando há sinal, e se o comprador deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro o promitente vendedor “o direito de fazer sua a coisa entregue”; já se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem o promitente comprador “o direito de exigir o dobro do que houver prestado ou, tendo se a havido tradição da coisa, o valor que esta tiver ao tempo do incumprimento ou, em alternativa, o de requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º”, isto é obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso desde que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.
No entanto, ainda antes de interpor a ação judicial respetiva deverá ser enviada carta a interpelar o promitente faltoso, que deve conter três elementos: a intimação para o cumprimento; a fixação de um termo peremptório para o cumprimento e a admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro daquele prazo. Tal intimação é pressuposto do direito de resolução, podendo a partir da mesma o credor optar e requerer o reconhecimento judicial. Ainda recentemente terá um promitente vendedor criado a convicção, na sequência do agendamento da escritura definitiva e interpelação dos
promitentes compradores para a sua outorga, indicando dia hora e local para a sua formalização, e perante a falta de comparência destes sentir-se-ia legitimado sem mais para fazer seu o sinal entregue. Com a interpelação dá-se o incumprimento definitivo por parte dos promitentes compradores e o direito de resolução por parte dos promitentes vendedores, mas só após esta, é que poderão interpor ação judicial com vista a obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso.
Judith Teodoro,
Advogada
