Para a celebração do contrato de compra e venda
de um imóvel é necessário verificar o cumprimento de requisitos e procedimentos que devem ser cumpridas como forma de garantir a segurança
jurídica e consequentemente o sucesso do negócio.ARTIGO PUBLICADO EM DIVeRSOS JORNAIS E RÁDIOS – 13/08/2025
Porém, insiste-se novamente que o referido sucesso só será possível se existir uma comunicação clara entre as partes e preferencialmente um acompanhamento jurídico adequado.
Neste sentido, recai sobre ambas as partes -compradora e vendedora – um conjunto de obrigações que devem ser rigorosamente cumpridas sob pena de consequências legais que podem afetar a validade e a respetiva resolução do negócio
jurídico. Fazem parte destas obrigações, desde a mais simples, como a entrega de documentação, como o agendamento no prazo determinado para a celebração da prometida escritura pública de compra e venda.
As obrigações das partes devem ser definidas com o acordo e conhecimento de ambas as partes no chamado Contrato de Promessa de Compra e Venda, através do qual se comprometem a celebrar o negócio futuro, que neste caso seria a compra e venda de um imóvel, em determinado prazo.
Relativamente ao prazo para a assinatura da escritura público ou documento particular autenticado, é essencial que seja cumprido, devendo ambos os contratantes colaborar para que tal se realize, caso contrário estaremos perante uma situação de mora que, poderá ser do credor ou do devedor, consoante quem incumpra.
Veremos o seguinte exemplo: Sara, vendedora, e Tiago, o comprador (nomes fictícios) acordam nos termos de venda de um imóvel. Assim, no dia 1 de Agosto assinam o Contrato de Promessa, onde definiram que a escritura pública deveria ser realizada no prazo de 90 dias (3 meses) a contar daquela data, o que significa que a mesma teria de ser assinada até ao dia 1 de Novembro.
Além deste prazo, é importante que se estipule como será comunicado o agendamento da escritura, que neste caso poderia ser o Tiago (promitente comprador) a comunicar à Sara (promitente vendedora) por carta registada com aviso de receção, para a morada dela, com 15 dias de antecedência.
Caso o Tiago não fizesse a referida comunicação no prazo estabelecido, iria incorrer em mora, pois não cumpriu aquilo a que estava obrigado, tendo como consequência, nos termos do artigo 814º do C.C a obrigação de reparar os danos causados ao credor. Perante este incumprimento,
Sara deveria comunicar ao Tiago, e, ao abrigo do artigo 442º do C.C teria a faculdade de fazer sua a coisa, isto é, o bem imóvel manter-se-ia como propriedade de Sara.
É importante dizer que se existir lugar ao pagamento de sinal, Sara faria seu esse valor, não havendo lugar à sua restituição. Pelo contrário, se fosse a Sara a incorrer em mora, por exemplo, se não comparecesse na data da escritura pública, de acordo com o referido artigo, Tiago poderia exigir a entrega do valor do sinal em dobro.
Em suma, o tempestivo agendamento da outorga da escritura pública consiste num dever jurídico de ambas as partes contratantes. A observância desse compromisso é essencial para assegurar a estabilidade e a eficácia do negócio jurídico.
Judith Teodoro,
Advogada
Com a colabração das colegas,
Catarina Menezes e Filipa Cabral
