São muitas as questões que surgem relativamente à demarcação de imóveis, quando chega o momento de fixar a sua demarcação, isto é, tornar clara a linha divisória, ou seja, a fixação de onde começa e termina uma propriedade.
Frequentemente essa linha divisória é colocada em causa quando os imóveis são vendidos e os novos adquirentes questionam os limites da propriedade, apesar de no ato de celebração do contrato de compra e venda muitas vezes terem o perfeito conhecimento da existência desses limites, que emergem nalguns casos de barreiras naturais, que ao longo dos tempos foram-se consolidando e eternizando-se como linhas divisórias entre prédios e noutros quando os sinais de marcação desaparecem com o tempo, por força da natureza ou por outros motivos, como será o caso quando a divisão da área em conflito não se consegue resolver através do recurso às escrituras de aquisição que cada um dos proprietários tenha na sua posse.
A questão de demarcação está longe de ser pacífica e, perante a ausência de acordo extrajudicial o recurso à via judicial é a única forma de dirimir o conflito, que no limite decidirá com recurso também à prova que se vier a produzir com base na posse que cada um proprietário confinante tenha exercido, ou na falta de prova a decisão judicial poderá determinar a divisão equitativa da área entre os proprietários confinantes.
O art.º 1353.º do Código Civil possibilita que, “O proprietário pode obrigar os donos dos prédios confinantes a concorrerem para a demarcação das estremas entre o seu prédio e o deles.”.
Ou seja, tem legitimidade para propor ação de demarcação o proprietário do imóvel confinante, que assume a posição de autor na ação a propor e, no lado passivo o proprietário do imóvel, isto é o réu, que faz limite com o imóvel do autor. Em ambas as situações quer do lado ativo quer do lado passivo, devem ser propostas por ambos os conjugues e contra ambos os cônjuges, se forem casados entre si sob o regime de comunhão geral de bens ou de adquiridos.
Nos termos da norma ínsita no nº 2 artigo 1354º do Código Civil, o direito de demarcar prédios depende, não tanto da invocação de uma linha de demarcação, mas antes a circunstância de inexistir a demarcação entre prédios, e que deva ser reconhecida pelo Tribunal, aplicando, para efeitos da fixação de uma linha de demarcação, os critérios principal e supletivo previstos no citado
artº 1354º. Isto é, desde que se verifique a confinancia de prédios pertencentes a proprietários diferentes e inexista linha divisória entre eles (seja porque essa linha divisória é ela próprio objeto de controvérsia entre eles, seja porque eles proprietários confinantes desconhecem a sua localização), estarão reunidos os pressupostos e os fundamentos da ação judicial de demarcação.
A litigância gerada pela contiguidade dos prédios, tem gerado uma enorme produção doutrinária e jurisprudencial, e isto porque se confunde com outro tipo de ação, a chamada ação de reivindicação (de restituição possessória). No entanto, a opinião doutrinária maioritária tem entendido que numa ação de demarcação estamos perante um conflito de prédios, isto é, quando se discute os termos em que deve ser feita a medição, enquanto numa ação de reivindicação estamos a discutir o título aquisitivo dos proprietários.
Judith Teodoro,
Advogada
