Comprar uma casa é um dos momentos mais importantes da nossa vida, seja para habitação própria ou outro fim. Por isso, é essencial que em todas as fases do processo exista segurança e eficácia.
artigo publicado em vários jornais e rádios – 07/05/2025
É sabido que para a celebração de compra e venda de uma propriedade é necessário o preenchimento de certos requisitos, os quais já tivemos a oportunidade de explorar anteriormente, por isso, decidi desta vez direcionar a nossa atenção para explicar o que traz segurança na realização deste negócio para ambas as partes.
A assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda (doravante designado por “CPCV”), que consiste num acordo entre as partes, através do qual são determinadas as cláusulas do negócio, que terão de ser cumpridas até à realização da escritura de compra e venda, precede o negócio definitivo, mas garante os interesses das partes, quer da banda dos vendedores quer dos compradores.
Fazem parte destas cláusulas, nomeadamente, a identificação das partes e do imóvel, o valor do imóvel e respetivo sinal, prazo para realização de escritura e sanções em caso de incumprimento. O contrato promessa de compra e venda, além de garantir o cumprimento das cláusulas estipulados vai garantir a futura celebração da escritura.
O sinal, isto é, a estipulação desse valor, usualmente pago no ato da assinatura do contrato, é imprescindível nos contratos-promessa de compra e venda. Irá servir como garantia da intenção de compra por parte dos promitentes compradores, de forma a salvaguardar promitentes vendedores de possíveis desistências sem justificação e em cima da hora.
Quanto ao prazo, este determina quando é que a escritura de compra e venda poderá ser realizada (não há limite mínimo ou máximo de prazo, este será acordado entre as partes). Este prazo deve ser cumprido para evitar que surjam adiamentos intermináveis ou falta de cumprimento por parte dos promitentes compradores. Também as cláusulas que preveem sanções por incumprimento, como a perda do sinal ou o possível pagamento de indemnizações, são essenciais para a tutela dos promitentes vendedores.
Em relação às sanções, é importante que estas existam, uma vez que se trata de negócio de grande importância e complexidade, o que vai garantir o cumprimento das cláusulas, sentindo assim as partes uma maior segurança até à celebração da
escritura.
Também, como forma de se proteger, se o comprador, recorrer a financiamento bancário, poderá fazer condicionar a validade do contrato a efectiva aprovação do credito, o que vai lhe permitir receber o valor sinal se o banco não lhe conceder, garantindo que não perde o valor do respetivo sinal.
Em síntese, um contrato-promessa de compra e venda corretamente elaborado, irá ter presente um equilíbrio para ambas as partes, tentando assim antecipar e/ou resolver situações indesejadas de incumprimento e proteger os interesses legítimos dos dois lados. A presença de um profissional, advogado e solicitador, experiente na área de contratos, compras e vendas, licenciamento de propriedade e afins é aconselhável, de forma a assegurar que o contrato represente sempre, de forma precisa, a intenção das partes e previna futuras disputas.
Judith Teodoro,
Advogada
Com a colaboração das colegas,
Catarina Menezes e Filipa Cabral
