Imagine que durante toda a sua vida, acedeu sempre à sua propriedade pelo mesmo caminho. No entanto, um certo dia quando lá chega, existe um novo portão, que não o permite aceder livremente à sua propriedade. Decide entrar em contacto com o roprietário do terreno vizinho, e este diz que existe um outro acesso que lhe vai permitir chegar ao seu terreno, recusando-se a abrir o referido ortão ou a fornecer a chave para tal. Surge assim, um problema, onde existe a necessidade de encontrar uma solução adequada, para que possa usufruir da sua propriedade livremente. Neste caso, o seu prédio será o chamado prédio encravado, visto que o acesso para o mesmo está bloqueado pelo prédio vizinho.
A solução para o problema em causa será a constituição de uma servidão de passagem, prevista nos artigos n.o 1543.o e seguintes o Código Civil, onde é feita uma ponderação de qual é o prédio dominante (o que beneficiará da servidão) e o prédio serviente (sujeito à servidão). Neste caso, o prédio dominante será o seu prédio, visto que é o prédio que depende da permissão do vizinho para ceder ao mesmo, sendo assim, deverá ser exigido ao seu vizinho, a permissão para que atravesse ou aceda ao terreno dele para aceder ao seu.
Estas servidões podem ser constituídas, de acordo com o disposto no art.o 1547.o do Código Civil, por contrato, testamento, sucapião ou destinação do pai de família. Na falta de constituição voluntária, podem ser constituídas pro sentença judicial ou por decisão administrativa, conforme a situação em causa.
O primeiro passo será procurar chegar a um acordo com a outra parte, se tal não for possível, pode-se seguir pela via judicial, ou seja, intentar uma ação em tribunal para obter essa servidão. Esta solução poderá ser necessária quando as partes, neste caso o proprietário do prédio encravado e o proprietário do prédio vizinho, não conseguiram chegar a um consenso, nomeadamente quando o dono do prédio vizinho se recusar a conceder a passagem ao dono do prédio encravado. Neste caso, o tribunal irá analisar
as circunstâncias e os interesses que estejam em conflito, e tentar chegar à solução que seja menos gravosa para ambas as partes, podendo ainda fixar uma indemnização para o proprietário do prédio encravado, nos termos do artigo 1554o do Código Civil.
Se, como no caso acima referido, o proprietário do prédio vizinho alegar um outro acesso, deverá verificar se o referido acesso é adequado e acessível, caso contrário deverá exigir o acesso que sempre conheceu e utilizou.
Em suma, a constituição de uma servidão de passagem pode ser realizada tanto pela via extrajudicial, no caso de haver acordo entre as partes, oferecendo um processo mais célere, mas também pelo meio judicial, quando não é possível esse consenso, mas é necessário para garantir o uso integral do prédio encravado. As duas soluções, cada uma com suas particularidades, têm como objetivo garantir um equilíbrio e a justiça entre os direitos dos proprietários, assegurando segurança jurídica e mantendo a boa convivência entre os vizinhos.
