O lucro obtido com a venda de um ativo – v.g. imóveis ou produtos financeiros, – ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o mesmo foi comprado, corresponde a uma mais-valia. Estão sujeitas a tributação em IRS as mais-valias decorrentes da venda de direitos reais sobre bens imóveis situados em Portugal, mesmo se o vendedor resida fora do território português e quer o bem lhe pertença a si ou seja parte de uma herança sua.
A declaração do IRS é apresentada à Autoridade Tributária no ano subsequente à venda, entre 1 de Abril e 30 de Junho, via Internet. E é obrigatória mesmo que a venda não tenha originado lucro, ou até que a mais-valia seja excluída de tributação e acabe assim por não pagar imposto.
Há certas situações em que o vendedor fica isento de suportar imposto. É o caso, por exemplo, quando o bem agora vendido tiver sido adquirido antes de 1 de Janeiro de 1989 (esta regra, contudo, não se aplica a lotes de terreno para construção urbana).
Também isenta do IRS fica a mais-valia gerada pela venda da habitação permanente do agregado familiar se for utilizada na compra de uma outra habitação permanente ou de lote de terreno para construção com esse fim.
De notar que este mecanismo – designado “reinvestimento” total ou parcial da mais-valia – tem prazos rígidos. A compra da nova habitação ou do lote deve ocorrer nos 24 meses anteriores à venda ou nos 36 meses seguintes. E só se aplica à parte adquirida sem recurso a crédito bancário.
Transitoriamente, ao abrigo do programa “+Habitação”, admite-se a isenção de IRS quando o produto da mais-valia gerada pela venda de um lote para construção ou de uma habitação secundária seja utilizado na amortização do crédito bancário contraído anteriormente para a compra da habitação permanente própria ou dos filhos.
Para efeitos do cálculo do imposto, é tido em conta o valor e o ano de aquisição; o valor e o ano da venda; e são abatidas certas despesas e encargos, nomeadamente os gastos com obras de valorização, comissão da mediação imobiliária, custos de emissão de certificado
energético, etc.
Em termos fiscais, as mais-valias imobiliárias são consideradas em 50% do lucro, abatido das despesas, sendo esse valor englobado aos restantes rendimentos, nos casos dos residentes em Portugal, para apuramento da taxa geral do IRS.
No caso dos residentes no estrangeiro, o imposto também só incide sobre os mesmos 50% da mais-valia, mas o contribuinte deve informar a Autoridade Tributária portuguesa de todos os rendimentos por si obtidos no país de origem para efeitos de determinação da taxa a aplicar. Note-se, a este propósito, que a referida comunicação vai agravar a taxa que recai apenas sobre a mais-valia gerada pela venda, mas não vai provocar uma dupla tributação, pois não é aplicado qualquer imposto sobre os rendimentos obtidos no estrangeiro e já aí tributados pelo país de origem.
Desde 1 de Janeiro de 2023, e à semelhança do que acontece com os residentes em Portugal, as taxas do IRS tornaram-se progressivas também para os rendimentos das mais-valias obtidas pelos aqui não residentes, com base numa tabela que pode ir dos 13,25% aos 48% (artigo 68.° do Código do IRS).
O pagamento do IRS, se for esse o caso, deve feito até ao último dia de Agosto do ano posterior à venda.