Reside no estrangeiro e tem uma propriedade em Portugal? Gostaria de vendê-la? Não tem a certeza daquilo que terá de declarar? Tem medo de estar sujeito a dupla tributação? Leia este artigo para compreender melhor todas estas questões e garantir um processo fluído e sem surpresas tributárias.
Vender uma propriedade em Portugal não sendo residente fiscal é uma das muitas situações que requer obrigações tributárias em Portugal, mesmo que o proprietário viva noutro país de forma permanente. De acordo com o Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (doravante designado de “CIRS”), o imposto sobre o rendimento resultante da venda de imóveis localizados em Portugal será tributado independentemente do domicílio fiscal do vendedor: Noutros termos, mesmo que alguém seja um contribuinte estrangeiro não residente, ainda terá de declarar o rendimento da venda de um imóvel e pagar impostos em Portugal de acordo com a legislação fiscal e tributária portuguesa. Esta obrigação está prevista no artigo 15°/2 do CIRS, que estabelece que os contribuintes não portugueses são obrigados a pagar impostos sobre o rendimento obtido em Portugal, o que inclui a renda da venda de propriedades imobiliárias.
Em termos fiscais, considera-se residente em Portugal “(…) as pessoas que, no ano a que respeitam os rendimentos: a) Hajam neles permanecido mais de 183 dias, seguidos ou interpolados, em qualquer período de 12 meses com início ou fim no ano em causa;”. Tal se encontra estipulado no artigo 16°/1 a) do CIRS. Para quem não se enquadra nesta definição, ou seja, para quem é residente fiscal no estrangeiro, as obrigações fiscais em Portugal surgem sempre que haja rendimentos gerados em território português, como é o caso da venda de um imóvel.
Assim, estando em causa compra e venda de imóvel existe a obrigação de pagamento de mais-valias que, ao abrigo do art. 10° do CIRS, consistem nos ganhos obtidos que não são considerados empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, mas sim da venda de um imóvel, de valores mobiliários ou outras razões previstas neste mesmo artigo. Estas correspondem à diferença entre o valor da venda e o valor da compra, ou seja, se comprou um imóvel por 100 mil euros e agora decidir vender por 150 mil euros terá como valor de mais-valia 50 mil euros. Em contrapartida, se o valor da venda for inferior ao da compra teremos uma menos-valia, pois não existe lucro, mas sim perda.
No entanto, existem situações onde essas mais-valias estão excluídas, nomeadamente: se estiver em causa um imóvel adquirido antes de 1989; quando vendem a sua habitação própria e permanente e invistam num novo imóvel para o mesmo destino, na sua construção ou reabilitação, no prazo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda; ou maiores de 65 anos ou reformados que invistam as mais-valias provenientes da venda de um imóvel destinado a habitação própria e permanente, num seguro de vida, adesão individual a um fundo de pensões aberto ou contribuições para o regime público de capitalização, no prazo de 6 meses após a venda.
É relevante dizer que o IRS incide, na maioria dos casos, 50% sobre as mais-valias, e 100% quando os imóveis tenham beneficiado de apoio não reembolsável oferecido pelo Estado para aquisição ou para realização de obras, de valor superior a 30% do valor do imóvel para efeitos de IMI, vendidos antes de decorridos 10 anos da data de terem recebido o apoio.
Por fim, apenas realço que a tributação em Portugal pode causar muita preocupação, mas com uma recolha racional e informada é possível possuir propriedades sem qualquer receio e prejuízo.
Judith Teodoro,
Advogada
Com a colaboração das colegas,
Catarina Menezes e Filipa Cabral
